El interés del legislador en proteger a los compradores de viviendas que durante la fase de construcción entregan parte del precio viene de largo, en concreto desde 1968, año en el que se aprueba la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Texto legal que ha sido derogado -con efectos desde 1 de enero de 2016- conforme al apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que viene a ampliar el régimen de garantías anterior.

Recientemente se han dictado distintas sentencias de la Sala Primera que ahondan en esta protección, y que van desde la facultad de resolver el contrato con base en el artículo 3 de la Ley 57/68 en caso de retraso leve en la entrega de la vivienda (STS 20/Ene/2015), hasta la responsabilidad solidaria de los administradores a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción -incrementadas en un seis por ciento anual- en caso de incumplimiento de la obligación legal de suscribir las garantías establecidas en la citada norma (STS 23/May/2014).

En este sentido resulta especialmente relevante la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 21 de diciembre de 2015, pues amplía el abanico de personas sobre las que puede recaer la condena a la devolución del precio entregado en los casos de falta de inicio de las obras o incumplimiento en el plazo de entrega pactado.

Si antes eran la promotora y la aseguradora -o el administrador, según se hubiese suscrito o no el aval en garantía de la devolución de lo entregado- quienes venían obligados a la devolución de las cantidades entregadas, ahora también lo es, conforme a la doctrina fijada por esta resolución, la entidad bancaria donde se encuentre abierta la cuenta de la promotora en la que el comprador haya ingresado cantidades durante la fase de construcción, cuando no haya obligado a esta última a que los ingresos se efectúen en una cuenta especial y a que suscriba un seguro o aval garantizando la devolución de lo percibido.

Esta alternativa viene dada por la Sentencia de 21 de diciembre de 2015 (Roj: STS 5263/2015) que fija la siguiente doctrina jurisprudencial:

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.” 

El título de imputación de esta responsabilidad se encuentra en el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968 que desmiente el carácter de las entidades de crédito como terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor.

Pues, como expresa la sentencia, “supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir»”

De esta manera, se obliga a las entidades de crédito a que extremen las precauciones y controlen los ingresos que perciben las entidades promotoras de cuenta de sus clientes por la adquisición de inmuebles, de forma tal que, cuando atisben que provienen de la adquisición de viviendas, les obliguen a estos a depositarlas en una cuenta especial y separada destinada únicamente a atender pagos derivados de la construcción de las mismas, así como a constituir las preceptivas garantías a favor de los compradores.

En caso de omitir estas obligaciones, la entidad financiera podrá ser condenada solidariamente al pago de las cantidades ingresadas por el comprador en la cuenta que el promotor tenga abierta en dicha entidad.

Los presupuestos necesarios para el ejercicio de la acción son:

i.- Que se haya ingresado parte del precio de la vivienda en alguna cuenta o cuentas bancarias de las que sea titular la promotora (art. 1.2 Ley 57/1968).

ii.- No se haya iniciado la construcción o entregado la vivienda en los plazos pactados en el contrato (art. 3 Ley 57/1968).

iii.- Que no se haya suscrito el aval garantizando las cantidades entregadas a cuenta conforme a la Ley 57/1968. En cuyo caso, la vía para la devolución de tal sumatoria será la ejecución de la citada garantía frente a quien la haya prestado.

Ante las dificultades que, dada la situación por la que pasan las empresas dedicadas al sector de la promoción inmobiliaria, muchos compradores encuentran para tratar de recuperar el dinero depositado en pos de adquirir una vivienda –bien sea para constituir su domicilio habitual o de temporada-, esta sentencia abre una nueva vía para la reintegración de lo abonado, incluyendo -dentro del ámbito de la responsabilidad solidaria- a un interviniente que se presume solvente, las entidades bancarias.