La semana pasada mi compañero Adrián Castro, en su magnífico artículo «¿Qué hago si mi vivienda tiene defectos?«, nos introdujo en la materia de los defectos constructivos analizando los tipos de daños y el plazo de garantía aplicable a cada uno de ellos.

Continuando con dicha temática, vamos a profundizar en la materia analizando frente a qué sujetos se debe de dirigir la reclamación de los daños y qué tipo de responsabilidad se manifiesta entre ellos.

¿Quiénes resultan responsables por defectos que tiene mi vivienda? La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), reguladora de la materia, recoge que serán responsables de los defectos “las personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación”, este criterio engloba a todos y cada uno de los agentes de la edificación (promotor, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución de obra).

¿Ello supone que todos van a ser siempre responsables de los daños que aparezcan en la vivienda? La respuesta indudablemente ha de ser negativa, principalmente porque la LOE matiza qué tipo de responsabilidad existe entre los agentes, catalogándola como personal e individualizada, lo que supone que cada agente responderá de aquellos defectos cuya producción sea consecuencia de su intervención en la edificación.

Únicamente, y como regla excepcional, en el supuesto en el que no pudiera individualizarse la causa de los daños reclamados o determinada la existencia de una concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada uno de los agentes se exigirá una responsabilidad solidaria.

Este matiz recogido por el artículo 17.3 LOE ha dado lugar a numerosa jurisprudencia contradictoria en la que se debatía si la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación era propia o impropia.

Dicha discusión ha sido recientemente resuelta por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo civil, de 16 de enero de 2015, en la que sienta doctrina estableciendo que la responsabilidad solidaria contenida en el artículo 17.3 L.O.E. es una solidaridad impropia, matizando que no será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.974 CC, siendo necesario interrumpir la prescripción de la acción frente a cada uno de los posibles responsables solidarios de los daños reclamados.

“… en aquellos supuestos en los que se establece una obligación solidaria inicia, como es el caso del promotor frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, puesto que dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del mismo, pero no a la inversa,”

La traducción práctica que tiene dicha doctrina es la siguiente, para interrumpir el plazo del que disponemos para reclamar los defectos constructivos (dos años contados a partir del momento en el que se produzcan los daños, artículo 18 LOE) será necesario notificar la interrupción a cada uno de los agentes que consideremos responsables solidarios, sin que la notificación a uno de ellos sirva como acto interruptivo para todos, con excepción del promotor, que verá interrumpida la prescripción de la reclamación una vez dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la construcción.

Por ello será imprescindible notificar a todos los agentes intervinientes en la edificación la aparición de los defectos manifestados en el edificio,ya que es la única manera de salvaguardar el ejercicio de nuestra acción frente a la figura de la prescripción.