Para entrar en el estudio de este asunto debemos acudir a la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Mayo de 2014, rec. 1423/2012, la cual toma como cuestión principal del recurso si el incumplimiento por la sociedad promotora demandada que debió de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente para el caso de resolución del contrato de compraventa, cuestión esta exigida por la Ley 57/1968, constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual, art. 236, 237 y 241 de la LSC, y si tal responsabilidad es solidaria con la sociedad.

En primer lugar debemos comenzar diciendo que la responsabilidad sea solidaria permite dirigirse frente a otro sujeto distinto al deudor principal puesto que establece una obligación conjunta para el pago de la deuda. En nuestro caso permitiría dirigirse no solo frente a la sociedad mercantil, sino también frente al administrador de la misma.

Entrando a valorar la Ley 57/1968, de 27 de Julio, este cuerpo legal regula la recepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, fijando en el artículo primero en referencia y como es nuestro caso, respecto de las personas jurídicas que promueven la construcción de viviendas y que perciban de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la construcción de la misma, que dichas cantidades sean garantizadas para el caso de que la construcción no se inicie o, como es el caso que nos ocupa, no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Este cuerpo normativo era y es, puesto que sigue vigente, de obligado cumplimiento por parte de las promotoras, mediante la que se intenta garantizar “tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que no se lleve a efecto”.

Expuesto lo anterior, el Tribunal Supremo en Sentencias de 10 de diciembre de 2012, RC 1044/2010 y de 5 de febrero de 2013, RC 1410/2010, consideran esencial la obligación de garantizar a los compradores las cantidades anticipadas para la compra de viviendas.

Llegados a este punto, lo esencial ,como menciona la Sentencia que venimos analizando de 23 de mayo de 2014, es determinar si esta infracción de no garantizar las cantidades entregadas a cuenta es directamente imputable a los administradores de la sociedad o, si por otro lado, no es extensible y se declara únicamente de la sociedad promotora. Para ello debemos examinar los presupuestos de responsabilidad de los administradores frente al tercer acreedor en relación con la compraventa de vivienda a una sociedad promotora.

La acción individual de responsabilidad de los administradores por actos llevados a cabo en el ejercicio de su actividad, supone una especial aplicación de la responsabilidad extracontractual integrada en el marco societario, regulada por el artículo 241 de la LSC, así lo recogen las STS de 6 de abril de 2006, 7 de mayo de 2004 y 24 de marzo de 2004.

Como dicta la sentencia, la fuente de deberes que se le imponen en su condición de administrador es, entre otras, la de cumplir y respetar las normas que afectan a la actividad social o sectorial, cumpliendo el “deber objetivo de cuidado”, el cual consiste en no dañar a los demás empleando la diligencia de un “ordenado empresario”, cumpliendo a su vez con los deberes impuestos por las leyes -ex art. 266 LSC- en relación con los terceros directamente afectados por la situación, y por tanto, la infracción de este deber supone el incumplimiento de una obligación de la sociedad imputable a los administradores, por negligencia en el ejercicio de su cargo.

El artículo 241 de la LSC, permite ejercitar la acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones incumplen normas específicas que normalmente protegen al más débil, en este caso al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de que le sea entregada, sufriendo el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

Para que pueda darse la acción individual de responsabilidad, tal y como tiene sentado el Tribunal Supremo:

  • Incumplimiento de una norma. En el caso presente de la Ley 57/1968 debido al comportamiento omisivo de los administradores.
  • Imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores como órgano social.
  • Que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño.
  • El daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata.
  • Exista relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero. En este caso, el incumplimiento de la obligación de garantizar un daño al comprador, que al optar por la devolución de las cantidades anticipadas, no pudo obtener la reintegración al no encontrarse garantizadas.

Así es que el incumplimiento de una norma de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber al administrador de una sociedad, añadido con el deber de diligencia, le es directamente imputable, proviniendo por tanto la responsabilidad del carácter imperativo de la norma que incumplió y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma, debiendo los administradores asegurarse del cumplimiento de dicha exigencia legal.